PROYECTOS INMOBILIARIOS APLICANDO REALIDAD VIRTUAL

Así serán los nuevos desarrollos inmobiliarios a través de la realidad virtual, se proyecta la imagen virtual sobre el lote de terreno y permite apreciar por fuera y por dentro como quedaría la vivienda terminada.

Claudio Raso

Martillero y Corredor Público C.S.M.

Diciembre 2018

VACACIONES: QUÉ DEBEMOS SABER SI  OFRECEMOS EN ALQUILER NUESTRA CASA DE VERANEO

     En pocos meses comenzará la temporada de verano, si debido a las dificultades laborales o familiares hemos decidido no tomarnos vacaciones, pero disponemos un departamento o casa en la costa o en otro sitio turístico, es una opción aprovechar ese inmueble para ofrecerlo en alquiler temporario y obtener ingresos adicionales. Son normales las primeras reticencias para alquilar, ya sea por tener que gestionar el alquiler o por dar acceso a extraños a la vivienda. Sin embargo, hay que considerar la rentabilidad, la renta que nos proporcione esa propiedad en lugar de permanecer vacía, lo cual sería un capital ocioso que no produce ingresos.

1. Establecer el precio más adecuado

     Hay varias opciones que  ayudarán a establecer el precio correcto, saber rango de precios en esa ciudad requiere comparar valores con los alojamientos de la zona. en qué meses conviene ofrecer la propiedad en alquiler, cuando se produce mayor flujo de turistas, etc.

     Establecer precios según temporadas y según la cantidad de tiempo reservado. Al viajero le conviene y asegurar un periodo mayor de ocupación con un mismo inquilino (ajustar precios para estadías más largas).

Valores de alquileres en la costa atlántica: 

(los datos son estimativos y varían según la ciudad)

* departamento de 1 ambiente     $13.500  por temporada

* departamento de 2 ambientes   $ 17.500 por temporada

* departamento de 3 ambientes   $ 30.000 por temporada

comparar valores ingresando en este enlace:
https://www.argenprop.com/


2. Cuidado de la logística

     La limpieza y el mantenimiento de la casa son muy importantes. conviene buscar una persona de confianza que pueda encargarse de la limpieza y de la entrega de llaves. 

     Publicar fotos de la decoración y el mobiliario para que se vea vistoso y cómodo, las fotos del anuncio servirán para convencer al viajero a elegir su alojamiento.

     Muchas veces los extras como parrilla, quincho, conexión wi-fi, etc.   hacen que te puedas distinguir de la competencia y que el viajero se decida por tu propiedad.

3. Buscar asesoramiento legal

     Consultar a las inmobiliarias de la zona donde está ubicada la propiedad y solicitar asesoramiento profesional, ya que estamos destinando nuestra vivienda para un alquiler vacacional de forma temporaria, por lo cual el contrato de alquiler deberá especificar por cuanto tiempo será válido ese uso y dejar en claro las condiciones que deben cumplirse.

4. Promociones por Internet 

     Cabe también destacar que mucha gente utiliza Internet para buscar propiedades para alquilar y reservar con anticipación; para atraer al turista necesitamos que nuestro anuncio en Internet sea competitivo y muy visible. 

     Contestar rápidamente, por e-mail y por teléfono . Anunciando tu alojamiento en Internet tendrás que estar preparado para recibir consultas vía e-mail. Los turistas siguen usando el teléfono, ya que es más inmediato, pero muchos harán un primer contacto a través del correo electrónico. 

5. Cuidar a los inquilinos antes, durante y después de su estadía

     Lo más importante es lograr la satisfacción del inquilino y su grupo familiar;. un inquilino satisfecho no dudará en recomendar tu alojamiento y a la vez acercarnos futuros interesados. Lo puede hacer hablando con su círculo de amigos o publicando un comentario positivo sobre tu alojamiento en su red social.

6. Mantener una comunicación fluida con el inquilino 

     En el proceso de reserva, en el tiempo que se aloje en tu casa de vacaciones y en el proceso de devolución de fianza ("antes", "durante" y "después"). Esto te servirá para evitar posibles conflictos que desemboquen en opiniones negativas.

Claudio Raso

Martillero Público C.S.M.

Noviembre 2018

LEY DE ALQUILERES: LOS DETALLES DEL PROYECTO

Fuente: Indiceprop

     El tratamiento de la Ley de Alquileres en la Cámara de Diputados entra en la recta final. La iniciativa ya tiene dictamen de comisión y sería debatida el miércoles de la semana que viene, pero tras varios idas y vueltas, el texto original tendrá algunas modificaciones. La exigencia de la garantía será flexibilizada, el plazo de contrato se mantendrá en tres años y el reajuste semestral se hará de acuerdo a una fórmula que combine salarios e inflación.

     El Gobierno nacional y el diputado oficialista Daniel Lipovetzky mantuvieron la semana pasada reuniones con representantes del sector inmobiliario y de defensa de los derechos de inquilinos para introducir cambios al texto que allanen el camino para su sanción en la Cámara baja.

     En términos prácticos, el proyecto sostendrá que el plazo mínimo para los contratos de alquiler sea de tres años. En este aspecto no habrá cambios más allá del reclamo de las inmobiliarias. Por otra parte, si bien se especuló en implementar un reajuste de precios semestral que siga a la inflación a través del índice UVA, finalmente terminará utilizándose un indicador especial que tenga en cuenta la evolución de los precios y también de los salarios.

     Respecto a la garantía, será más flexible pero no tanto como pretendía la redacción original del proyecto. La iniciativa planteaba cinco opciones: garantía real, aval bancario, seguros de caución, recibo de sueldo o garantía de fianza, a opción del inquilino. Si este contaba con alguna de esas variantes, el propietario no podía exigirle otra complementaria.

Claudio Raso

Martillero y Corredor Público

Noviembre 2018

NUEVA LEY DE ALQUILERES:
GARANTÍAS, COMISIONES Y PLAZOS DE LOS CONTRATOS

Fuente: Infobae
  

   

Los 6 cambios destacados que tendrá la nueva ley de alquileres:

1– La iniciativa prevé que se podrán usar garantías bancarias para quienes no tengan una propiedad como respaldo.

2– Establece que el valor del alquiler se podrá actualizar cada seis meses en base al coeficiente de variación salarial (promedio entre salario e inflación).

3– Prevé que la comisión de la inmobiliaria la pague sólo el propietario.

4– Propone que el plazo mínimo del contrato se extienda a 3 años.

5– Se ratifica que las expensas extraordinarias son a cargo del propietario no del inquilino.

6– Además se establece que en caso de no haber acuerdo entre las partes para la renovación del alquiler, el inquilino puede dejar el inmueble dos meses antes de que finalice el contrato sin pagar multa.

La situación actual:

     Según estadísticas privadas, el precio del alquiler de un departamento en la Ciudad de Buenos Aires representa el 50% de los ingresos de una familia.

     De acuerdo al último relevamiento de la plataforma inmobiliaria Zonaprop, en lo que va del 2018 los precios aumentaron 27%, unos puntos por encima de la inflación que acumula 24,3% hasta agosto.

     Una vez que la Cámara Baja apruebe el proyecto con las modificaciones, volverá al Senado para su sanción definitiva, y posterior promulgación en el Boletín Oficial.

Claudio Raso

Martillero y Corredor Público  C.S.M.

Octubre 2018

AGENCIA INMOBILIARIA: REQUERIMIENTOS PARA INICIAR EL NEGOCIO

Recursos Humanos:

          Una agencia inmobiliaria puede ser administrada por su dueño y requiere a la vez contar con uno o dos asistentes para realizar llamados y guardias en la oficina; al mismo tiempo y de acuerdo al tipo de negocio, requerirá servicios profesionales como ser: Escribano, Abogado, Contador y Agrimensor.

          Otro aspecto muy importante es que la actividad se puede iniciar desde el hogar, con escasa inversión y cambiar a futuro a una oficina cuando se alcance un determinado volumen de operaciones.

Certificados y marco legal:

          Es importante saber que todas las jurisdicciones exigen para ejercer la actividad y cobrar comisiones un certificado o título habilitante de Corredor Inmobiliario o Martillero Público. La administración de las matrículas profesionales de los colegiados es un asunto delegado a las provincias y cada una tiene su propia ley, aunque la mayoría de ellas se basan en la Ley nacional 20.266 que es la que regula la actividad de Martilleros y Corredores en todo el país.

Servicios Adicionales:

• ·         Administración de alquileres
• ·         Tasaciones
• ·         Búsqueda y pre-selección de propiedades
• ·         Gestión de créditos
• ·         Administración de consorcios
• ·         Manejo de cartera de inversiones inmobiliarias

Detalles de las tareas diarias que se deben realizar:

·                   Armar una red de contactos, crear un sitio web, diseñar folletos, tomar fotografías de las propiedades, publicar en redes sociales.

·                   Hay que brindar información completa sobre cada propiedad; los datos poco precisos pueden frustrar una venta. Conviene armar un legajo o carpeta de cada propiedad e incluir fotos y planos.

·                   El diseño de un sitio web es fundamental para una inmobiliaria, se trata no sólo de una carta de presentación sino de un completo catálogo de propiedades.

·         Para ganar con los alquileres hace falta tener volumen, mientras que las ventas son más rentables pero llevan más tiempo y esfuerzo. Lograr combinar ambas actividades permitirá optimizar las finanzas y el negocio.

·                   A veces, dar un buen consejo al cliente puede ir en contra de nuestros intereses, como por ejemplo, pedirle que por ahora no venda o que tal propiedad no le conviene;  pero sirve para ganar la confianza del cliente y lograr que vuelva para concretar otro futuro negocio.

Más información en estos enlaces:

www.cia.org.ar  (Cámara Inmobiliaria Argentina)

www.rpba.gov.ar  (Dirección Provincial del Registro de la Propiedad Bs. As.

www.fira.org.ar  (Federación Inmobiliaria de la República Argentina)

www.dnrpi.jus.gov.ar  (Registro de la Propiedad Inmueble de Capital Federal).

Claudio Raso

Martillero y Corredor Público CMCPSM.
Octubre 2018

ACTUALIDAD DEL SECTOR INMOBILIARIO  - AUDIO -   BUENOS AIRES, SEPTIEMBRE 2018

( Play para reproducir el audio)

     Entrevista al presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires, Armando Pepe  19/09/2018; se analiza el desempeño del sector inmobiliario en el actual contexto económico del país.

Claudio Raso

Martillero y Corredor Público C.S.M.

Septiembre 2018

TÁCITA RECONDUCCIÓN EN UN CONTRATO DE ALQUILER

        La renovación del contrato de locación que se verifica cuando el locatario (en la locación de cosas) o el locador (en la locación de servicios), continúan en el uso y goce de la cosa arrendada, o en su ocupación habitual, respectivamente. Con respecto al arrendamiento de cosas, la ley no admite la tácita reconducción, sino una continuación de la locación concluido y bajo sus mismos términos hasta que el locador pida la devolución de la cosa, pudiendo hacerlo en cualquier momento. (Art. 1622 Código Civil).

Claudio Raso

Martillero y Corredor Público  C.S.M.

Septiembre 2018

UNIDADES USADAS: OFERTA Y DEMANDA EN EL ACTUAL CONTEXTO ECONÓMICO


Fuente: Argenprop.com






En este video se analiza el segmento del usado dentro del nuevo contexto económico. Los vaivenes de un target que se mantiene firme, más allá de los altibajos. Opciones para elegir y una demanda que considera las bondades de las unidades usadas tanto en el nivel Premium como para la clase media.

Claudio Raso

Septiembre 2018

COMPARATIVO DE VALORES POR ALQUILERES EN CAPITAL FEDERAL Y GRAN BUENOS AIRES: DEPARTAMENTOS A ESTRENAR Y USADOS 

Fuente: Reporte Inmobiliario

     En este comparativo de valores de alquiler se aprecia que mientras en la ciudad de Buenos Aires el valor medio de alquiler de un dos ambientes usado alcanza los $10.500, dentro del primer cinturón del GBA el promedio locativo para una unidad similar es de $8.200.

Valores por m2 en Capital Federal (C.A.B.A)

     La renta anual bruta, sin descontar ningún tipo de gastos, que brinda el alquiler residencial tradicional de departamentos para el propietario en las distintas plazas analizadas se ubica entre el 3% y 3,5 % anual. En CABA es del 3,49%, en GBA del 3,51 % respectivamente.


Valores por m2 en Gran Buenos Aires (G.B.A.)

     Concretamente a partir del aumento diferencial de los valores locativos y de venta, la rentabilidad en el caso de los departamentos ubicados en la ciudad de Buenos Aires se redujo en el último año en un 35 %.

     Dicha caída también estaría demostrando la distorsión generada en las pretensiones de precios de venta producto de la devaluación.

Claudio Raso

Agosto 2018

REALIDAD AUMENTADA Y REALIDAD VIRTUAL APLICADA A PROYECTOS INMOBILIARIOS





En este video podemos apreciar ejemplos de aplicación de realidad aumentada y realidad virtual en el sector de la construcción y promoción inmobiliaria; de esta forma se obtienen maquetas virtuales en tres dimensiones a las que se les pueden aplicar diversos diseños y formas, tomando con un dispositivo electrónico una imagen desde un catálogo y cambiando totalmente su aspecto.

Claudio Raso

Agosto 2018

ACTUALIDAD DEL MERCADO INMOBILIARIO - BUENOS AIRES - AGOSTO 2018


Fuente: Mercado Libre Inmuebles







Conferencia completa de Hernán Ibáñez (Mercado Libre) y Germán Gómez Picasso (Reporte Inmobiliario) en evento anual organizado por Mercado Libre Inmuebles en el Alvear Palace Hotel. Toda la situación actual del mercado, las perspectivas y el uso de las nuevas tecnologías dentro del sector.

Claudio Raso

Agosto 2018

PROCESO PARA LA VENTA DE UN FONDO DE COMERCIO

      La venta de un fondo de comercio tiene relación con el desarrollo comercial de la cosa que se quiere ofrecer a un potencial comprador; esto implica dar un valor determinado al desarrollo de una actividad como ser la explotación de un negocio y su clientela. Como un hecho cierto se debe considerar la facturación mes a mes, si este negocio posee una marca registrada que genere el conocimiento del público, de por sí ya tiene un valor agregado y por eso se deben tener en cuenta estos elementos al momento de la tasación.

     Para el caso, tratándose de cualquier tipo de comercio que se desee vender, lo que hay que hacer en principio es recabar la mayor cantidad de datos posibles como ser:

• Tiempo que lleva la actividad en desarrollo
• Rubro
• Ubicación
• Facturación /recaudación
• Margen de ganancias
• Impuestos
• Alquiler
• Sueldos y aportes (*)

(*) Al haber más de un empleado deberá tenerse en cuenta quien se hará cargo de los derechos de ese empleado cuando se transfiera el fondo de comercio; si tendrá una continuidad laboral en la nueva empresa. 

     Supongamos un caso: un fondo de comercio que desarrolla como actividad principal un servicio de lavadero de autos; para que este negocio genere una determinada facturación diaria debemos contratar por ejemplo a cinco empleados, con cinco sueldos más cinco aportes patronales, obra social; aquí hay que determinar concretamente qué función cumple cada uno, cuánto gana cada uno, qué horarios de trabajo realizan y qué antigüedad tienen, porque en cuanto a la antigüedad será el derecho de indemnización si decidimos prescindir de sus servicios.

     Al momento de la venta del fondo de comercio hay que determinar puntualmente quién se hará cargo del compromiso laboral con los empleados que sigan con los nuevos dueños. Si el compromiso corre por parte del vendedor o el comprador; si este último asume la continuidad de los empleados debe reconocer la antigüedad; lo más lógico es que el vendedor del fondo de comercio indemnice a los trabajadores y éstos se den por despedidos, y a continuación quien compra el fondo de comercio los contrate como empleados nuevos a partir de la fecha de posesión del negocio.

     Si la empresa mantiene la misma razón social, aunque ya con nuevos dueños o titulares, por tanto son ellos quienes se comprometerán con los empleados, teniendo en cuenta la facturación y los gastos calcular la renta; esto es así porque la marca que distingue al negocio tiene también un valor que forma parte de ese fondo de comercio, y en conjunto con su importancia y trayectoria también constituye el valor del negocio.

     Si el fondo de comercio desarrolla la actividad en un local alquilado, se debe hacer un cálculo del costo que cotiza ese fondo de comercio o si decidimos comprarlo; entonces se hace una estimación de la facturación de cinco meses, si la venta mensual es por ejemplo de $100.000 se debe multiplicar este valor por cinco meses, el resultado es el valor del fondo de comercio, más inventario (instalaciones, mercaderías, equipos, rodados, maquinarias); a todo esto se redondea un valor general que será el precio final del fondo de comercio para poner a la venta.

     Quien vende un fondo de comercio deberá publicar edictos en el Boletín Oficial para el caso de quien lo quiera comprar a dicho fondo sepa que el dueño anterior no haya dejado deudas a proveedores, y en el caso que las hubiese deberán saldarse antes de efectuar la transferencia del fondo de comercio. Esto genera al comprador un resguardo ante futuros problemas y evitar que éste deba responder por deudas de los titulares anteriores.

Claudio Raso
Martillero y Corredor Público CMCPSM

Agosto 2018

PROCESO PARA FIRMAR UN CONTRATO DE ALQUILER

1- Reserva del inmueble

Al momento de la reserva el interesado deberá presentar:

-Recibo de sueldo/comprobante de ingresos

- Copia de DNI de inquilinos y garantes

- Copia del título presentado en garantía

- Planilla de datos personales

- Monto acordado para la reserva

2- Ok del propietario

3- Informes

El paso siguiente es el análisis de la documentación, pedidos de informe de dominio y averiguación de antecedentes de los interesados.

Si no hubo inconvenientes con los informes, se avanza con el borrador del contrato.

Es importante que las partes lean atentamente el borrador del contrato antes de la firma.

Una vez que está aprobado por las partes se establece el día de la firma del contrato.

Una vez que la inmobiliaria recibe toda la documentación, le informa al propietario sobre la reserva y este debe conformarla. Con la aprobación del propietario se avanza con la reserva.

Las partes firman el contrato (propietario, inquilino y garantes). El día de la firma  se abona el primer mes de alquiler, lo acordado en monto de depósito y en caso de corresponder los honorarios de la inmobiliaria.

Del monto total a abonar se descuenta el importe entregado al momento de la reserva.

4- Envío del borrador contrato

En la reserva se establecen las condiciones del contrato:

- valor del alquiler y ajustes

- meses de depósito,

- servicios a abonar (expensas, agua/ luz/gas, abl)

- plazo para la firma de contrato.

- honorarios de la inmobiliaria, en caso que corresponda.

5- Firma de contrato

Claudio Raso

Julio 2018

REQUISITOS PARA ALQUILER DE DEPARTAMENTOS Y VIVIENDAS

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     Para poder alquilar un departamento o casa sin muebles de uso no comercial, por 2 años, se requieren los siguientes requisitos:
(Los departamentos en alquiler sin muebles se alquilan con garantía como requisito excluyente.)

• Entre 1 y 2 meses de alquiler como depósito, que quedarán en poder del propietario (y no de la inmobiliaria).
• El primer mes de alquiler adelantado.
• Período del contrato: 2 años.
• Garantía propietaria de familiar, preferentemente de Capital Federal (el inquilino deberá traer el informe de dominio de la garantía), solo excepcionalmente se aceptan propiedades de provincia de Buenos Aires. El garante debe tener un vínculo familiar directo y comprobable con el locatario, en caso contrario se requerirá una entrevista personal con el mismo. Ejemplo: padre, madre o hermano/a. Padrino o madrina no constituye un vínculo comprobable. El garante también debe demostrar solvencia económica. El inmueble no puede estar hipotecado, ni ser bien de familia, ni con usufructo. Lamentablemente no se aceptan garantías de personas jubiladas.
• 
  
•     Documentación adicional: recibo de sueldo y ocupación del inquilino y el/los garantes.
  Es importante poder demostrar la capacidad de pago del alquiler mediante el recibo de sueldo (justificación de ingresos) y contar con la garantía necesaria. Como medida estimativa, el alquiler no debe superar el 25% de los ingresos del inquilino.
•    Para reservar un departamento en alquiler es necesario presentarse con copia de la escritura que se utilizará como garantía y ficha de datos personales completa: 
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• Datos Personales del Locatario y Garantes.

• Documentación para presentar en casos especiales: 
• 
  1- Cuando el garante es la empresa donde trabaja quien firmará como locatario.
  En este caso el día de la reserva deberá concurrir con la siguiente documentación: fotocopia del último recibo de sueldo, CUIT y estatutos de la empresa y fotocopia del poder de la persona que represente a la empresa al suscribir el contrato en carácter de garante.
• 
  2- Cuando quien suscribe el contrato en carácter de locatario es una empresa o sociedad: 
  En este caso el día de la reserva deberá concurrir con la siguiente documentación:
• 
  Estatutos de la empresa, fotocopia del último balance y CUIT. En estos casos recomendamos solicitar una entrevista para la reserva donde se explicará con más detalles los requerimientos.
• 
  

Para alquilar una casa como vivienda, por 2 años, los requisitos son los mismos que para departamentos sin muebles.

Valor Unidad de Valor Adquisitivo (UVA)

19 de Octubre de 2018

27,48 pesos argentinos

Calculadora

UVA

ARS

Sobre la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA)

En abril de 2016 Banco Central de la República Argentina dispuso la implementación de una nueva modalidad de ahorro y de préstamos con el potencial de cambiar radicalmente el acceso a la vivienda para las familias argentinas. Con esta iniciativa, el BCRA apunta a fomentar el desarrollo con equidad social, uno de los mandatos de su Carta Orgánica (*).

Los instrumentos bajo esta nueva modalidad están denominados en Unidad de Valor Adquisitivo (UVAs). El valor inicial de una UVA al 31 de marzo de 2016 se fijó de manera tal que fuera equivalente a la milésima parte del costo promedio de construcción de un metro cuadrado testigo, basado en las cifras conocidas para inmuebles de diverso tipo en las ciudades de Buenos Aires, Córdoba, Rosario, Salta y zona del Litoral (Santa Fe de la Vera Cruz-Paraná), ponderados por población. Como este metro cuadrado testigo se ubicaba en $14.053, el valor inicial de la UVI fue de 14,053 pesos (14 pesos con 53 milésimos).

El valor de la UVA se actualiza diariamente por el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), basado en el índice de precios al consumidor. El índice de precios al consumidor tiene una altísima correlación con el costo de la construcción, pero sufre menor volatilidad. De este modo, 1000 UVAs alcanzarán aproximadamente para construir 1m2 testigo en cualquier momento futuro.

Claudio Raso

Julio 2018