UN CASO REAL DE FRAUDE PUBLICITARIO: LO QUE HAY QUE SABER ANTES DE ALQUILAR O COMPRAR UNA VIVIENDA

       Si bien es un caso en Australia, es un claro ejemplo de falta de ética profesional donde sancionan a un corredor inmobiliario debido a la falsa publicidad que hace respecto a la imagen de la casa, utilizando medios engañosos y perjudiciales para aquellos que realmente les interesaba la vivienda. Una de las responsabilidades éticas del profesional es ser sincero y en este caso no se cumplió. En Australia le impusieron una multa de euros por el fraude realizado.

     “El agente inmobiliario que demostró que con una buena composición no hace falta Photoshop"

      Un truco de perspectiva usado en la foto para anunciar un inmueble en Australia da pie a una polémica por fraude publicitario, sancionado con 14.000 euros.

     Capturada desde abajo, la toma no muestra el enorme depósito de agua situado justo detrás de la vivienda. La misma casa vista frontalmente con Google Street View.

     La fotografía inmobiliaria es una de esas especialidades muchas veces ninguneada pero con una importancia vital dentro de su sector. ¿Acaso la primera impresión de una vivienda no se tiene por las fotos que se publican de ella? Imágenes con mucha luz natural, grandes angulares para dar mayor sensación de amplitud. Trucos de sobra conocidos pero que a veces se van un poco de las manos. Eso es lo que ha ocurrido con una casa en venta situada en el estado australiano de Nueva Gales del Sud, y en cuya imagen promocional se obviaba un pequeño detalle: está situada justo al lado de un gigantesco depósito de agua.

    Pese a que la primera sospecha lleva a pensar en un buen trabajo a base de Photoshop, según explican en DIY Photography el agente inmobiliario encargado de esta compleja venta –sobre todo a partir de ahora- asegura que no se trata de retoque, sino de la posición de la cámara.

En efecto, una lección práctica de perspectiva extrema que no solo sirve para vender una casa, sino que también pretende evitar la multa de 22.000 dólares australianos (14.000 euros) por publicidad fraudulenta que prevé la ley del país.

     De todos modos la fotografía -que fue proporcionada por el propietario de la vivienda y ya ha desaparecido de todos los anuncios- podría motivar una sanción. En declaraciones al medio australiano news.com.au, el presidente del Instituto Inmobiliario del país asegura que -"pese a la inexistencia de edición digital- la instantánea vulnera las leyes de consumo al distorsionar las expectativas reales de cómo es la casa.”

Conclusión:

     Se entiende entonces que actuar éticamente implica, actuar acorde con las normas y reglas de comportamiento impuestas por la sociedad que nos rodea, por eso la ética vive en cada ser humano sea cual sea su profesión y su entorno.

     La ética profesional, por ende, nace de un trabajo al servicio de los demás. Ésta debe vivir en cada una de las situaciones afrontadas en nuestra vida (social o laboral), permitiendo así la búsqueda de la excelencia profesional a través de la honestidad y responsabilidad.

Cabe destacar que la ética, a nivel general, no impone sanciones legales o normativas, la ética condena lo que no debe hacerse.

Claudio Raso

mayo 2017

FACTURA ELECTRÓNICA PARA ALQUILERES DE VIVIENDA

Fuente: El Cronista

     A partir del viernes 3 de marzo, todos los locadores de inmuebles de vivienda y las inmobiliarias que administren estos alquileres, tendrán que emitir obligatoriamente facturas, tipo “B” o “C”, en el momento de cobrarse la renta. Así lo dispuso la AFIP, a través de la Resolución General 4004-E, determinando que para respaldar esas operaciones deberán emitirse facturas electrónicas. Si intervienen intermediarios, estarán obligados a emitir el correspondiente comprobante electrónico, en el que tendrá que constar el nombre el propietario del inmueble y su número de CUIT. Si el inmueble pertenece a varias personas, la factura tendrá que ser emitida por uno de los titulares condóminos, pero en el comprobante tendrán que figurar los datos de los otros propietarios. 

         Los sistemas habilitados para la emisión de la factura electrónica son dos: 1) el sistema de intercambio de información con la AFIP denominado servicio “Web”; y 2) el sistema de emisión de comprobantes en línea, que permite confeccionar el comprobante directamente desde la propia página de la AFIP. Para cumplir con eso, tendrán que emitirse comprobantes con un punto de venta específico, que debe ser habilitado previamente desde la página Web del Fisco. Están exceptuados de emitir facturas o recibos electrónicos los locadores que sean monotributistas, inscriptos desde la categoría “A” hasta la “E”, inclusive. En estos casos la factura deberá ser confeccionada manualmente y habrá que mandarla a hacer a las imprentas que están habilitadas por la AFIP. Los Pequeños Contribuyentes que sean locadores, adheridos a partir de la categoría “F” en adelante, deberán emitir facturas electrónicas a partir del 1 de junio de este año. Opcionalmente, los monotributistas que no están obligados podrán emitir facturas electrónicas en lugar de las manuales que tienen un código de autorización de impresión.

Deducción de los alquileres en Ganancias:

         Luego de las últimas modificaciones que se realizaron en el Impuesto a las Ganancias, a principio de año, los empleados en relación de dependencia pueden deducir hasta el 40% de los alquileres abonados hasta el límite anual de $ 51.967 , con el requisito que la persona que lo deduce no puede ser titular de otro inmueble. Para lograr el beneficio, el empleado tendrá que informar y enviar a través del sistema “SIRADIG- Trabajador” una copia del contrato de alquiler en formato “pdf”, información que deberá estar respaldada por la factura o recibo emitido por el propietario o la inmobiliaria que interviene como intermediaria, bajo la nueva exigencia impuesta por la AFIP ahora.

Tratamiento impositivo:

         Los alquileres tienen el siguiente tratamiento impositivo para los propietarios de los inmuebles:

      1-Contribuyentes del Régimen General: Los alquileres comerciales se encuentran alcanzados por el IVA, en la medida que superen $ 1.500 mensuales. En cambio, los alquileres de vivienda están exentos en el impuesto, independientemente el importe mensual que se abona. En cuanto a las locaciones con fines turísticos, de acuerdo con un dictamen de la AFIP, se encuentran alcanzados por el IVA, en el caso que superen $ 1.500 por mes. Todos estos contratos están gravados por el Impuesto a las Ganancias, debiéndose presentar la declaración jurada anual y sufriendo retenciones del 6% sobre el excedente en los pagos mensuales que superan $ 5000.

      2-Monotributistas: Los importes cobrados por alquileres se pueden incluir dentro del Régimen Simplificado, considerando el importe de los alquileres a los efectos del encuadre de las categorías o para la exclusión del Monotributo. Los metros de los inmuebles no se tienen en cuenta para establecer la categoría mensual de pago. Si la actividad de locación de inmuebles, incluida en el Monotributo, es la única que se desarrolla solamente tiene que abonarse el componente impositivo de la mensualidad, sin tener que pagar la parte de jubilación y de obra social. Esta actividad puede convivir con dos unidades de negocio/actividades más que desarrolle el contribuyente; por ejemplo, además del alquiler adicionalmente podría tener un comercio y desarrollar una actividad profesional.

      3-Ingresos Brutos: En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires se encuentra exento el alquiler de hasta dos unidades de vivienda y en la medida que no supere el importe mensual de $ 2.700. Los alquileres que, por superar los topes, estén gravados pagan la alícuota del 1,5 % o una cuota por el régimen simplificado. En cambio, en la Provincia de Buenos Aires se encuentra exento el alquiler de un solo inmueble y en la medida que no supere el ingreso mensual de $ 10.695. Para los que están gravados, porque superan los límites, se aplica la tasa del 3,5%.

Claudio Raso

mayo 2017

SUCESIONES POR TRACTO ABREVIADO

     Una vez dictada en el juicio sucesorio la "Declaratoria De Herederos",y abonados los honorarios profesionales, dicha declaratoria debe inscribirse en el Registro de la Propiedad, para asentar que la misma ahora está en la titularidad de aquellos que constan en la declaratoria. Pero en el caso de que los herederos tengan decidido vender los inmuebles que forman el acervo hereditario, existe la posibilidad de transferir el o los inmuebles por tracto abreviado.

¿Qué significa Tracto Abreviado?

     Es la posibilidad que tienen los herederos del sucesorio en el caso de decidir la venta de los bienes inmuebles, inscribir directamente los mismos a nombre del comprador de la propiedad.

     Por lo cual pueden obviar inscribir la declaratoria e inscribir directamente la propiedad a nombre del adquirente al que los herederos le vendieron la propiedad, previa presentación y aprobación de los bienes del causante, justificando su dominio, la valuación fiscal y la ausencia de anotaciones personales.

¿Cómo se realiza?

     En principio se debe pedir autorización para ello al Juez del sucesorio, y el escribano presentado en el sucesorio debe realizar la transcripción tanto de la declaratoria como de la autorización judicial para la inscripción, para lo cual necesita contar con los datos que constan en el expediente sucesorio.

     En el caso de existir menores entre los herederos debe pedirse la autorización judicial, que tramitará por vía de incidente y previa vista al Ministerio de Menores.

Claudio Raso

mayo 2017

"OPONIBILIDAD DE UN CONTRATO": SIGNIFICADO EN EL ÁMBITO DEL DERECHO

     En el ámbito del derecho, el término "oponible" se puede analizar en cuanto a los contratos como la facultad de una persona de hacer valer un derecho contra un tercero.

     Si este concepto lo aplicamos por caso a un contrato de alquiler, significa que los terceros en ese contrato no pueden efectuar ningún movimiento para impedir que el mismo se cumpla hasta su término; es decir, el contrato es "oponible a terceros".

     Significa también que por ejemplo, si se compra una propiedad a otra persona que anteriormente la adquirió de mala fe; los propietarios originales de la vivienda no podrán reclamarnos a nosotros como compradores la devolución del inmueble; o sea se constituye el derecho real de propiedad.

     

Claudio Raso

mayo 2017