EN EL NUEVO CÓDIGO PENAL SERÁ USURPACIÓN DE TÍTULO EL EJERCICIO PROFESIONAL SIN MATRÍCULA

Fuente: Comercio y Justicia

     El Código Penal hoy vigente sanciona a las personas que ejercen una profesión sin poseer título o autorización correspondiente pero no sanciona a quienes, aun teniendo un título, ejercen sin estar matriculados o teniendo la matrícula suspendida o inhabilitada. Con la reforma, esto último será tenido en cuenta como conducta que también tipifica dentro del delito de usurpación de título.

     En concreto, la reforma prevé sanciones de un mes a un año de prisión y de uno a 12 días-multa a quien usurpe el título. “Con esta pena puede permanecer en libertad o puede ser prisión domiciliaria si es efectiva”;  al respecto, cabe recordar que la reforma introduce el beneficio de la prisión en domicilio cuando se trate de una primera condena a prisión de hasta tres años, y será monitoreada con un dispositivo electrónico de vigilancia.

     En síntesis, la nueva redacción del Código Penal de la Nación amplía la definición de quien se atribuye falsamente un título profesional.

     El detalle del anteproyecto vale para todo tipo de profesiones que tienen título y requieren matrícula obligatoria habilitante.

     Finalmente, los juristas avanzaron hacia una manera de otorgar protección a los profesionales matriculados activamente.

Claudio Raso

Corredor Público Inmobiliario

Junio 2019

LEY DE ALQUILERES: NUEVO PROYECTO PERMITIRÁ INDEXAR CONTRATOS


Fuente: IProfesional

     El gobierno prepara un nuevo proyecto de ley de alquileres, con importantes cambios respecto al que se debatió el año pasado en comisiones pero no llegó a ser aprobado, por la fuerte resistencia del sector inmobiliario y, también, de una parte del Poder Ejecutivo.Uno de los puntos más salientes del texto que elaboraron en la secretaría de Vivienda es que se elimina la prohibición de indexar contratos -una de los pocos artículos que queda vigente de la Ley de Convertibilidad- para contratos que superen el equivalente a 1.000 UVAs ($35.480 a valores actuales); (para los contratos menores a ese monto, se propondrá una cláusula de ajuste que refleje el promedio de los índices de precios y de salarios). De todas maneras, dado que los valores locativos varían sensiblemente según la región geográfica, se dejará en libertad a las provincias para que determinen cuál es el valor piso a partir del cual se permite la indexación libre. A continuación, otros puntos claves del proyecto:
* El contrato de alquiler tendrá una vigencia de dos años, con la posibilidad de extenderlo automáticamente un año más, salvo que el propietario o el inquilino desistan. En este caso, se buscan evitar gastos, como comisiones e impuestos a los sellos.
* Los honorarios y gastos inmobiliarios se compartirán por partes iguales con el propietario de la vivienda.
* El inquilino tendrá varias opciones de garantías como el seguro de caución, aval bancario, entre otros.
* Se podrán pautar ajustes semestrales.
* Las reparaciones del inmueble estarán a cargo del inquilino, así como el pago de las expensas ordinarias. En cambio, los gastos o las expensas extraordinarias que originen o deriven para cubrir problemas estructurales o de relevancia para la propiedad, estarán a cargo del propietario.
* El propietario tendrá de 10 a 90 días para desalojar al inquilino en caso de incumplimiento, luego de haber mandado la intimación correspondiente. Esto, claro, dependerá de los proceso judiciales de cada jurisdicción. 

     El gobierno busca concertar con las provincias el desarrollo de ámbitos de mediación gratuita o de bajo costo, aplicando métodos específicos para la resolución de conflictos derivados de la relación locativa.

Claudio Raso

Corredor Público Inmobiliario

Mayo 2019

ESTRATEGIAS DE CAPTACIÓN DE PROPIEDADES PARA VENTA O ALQUILER



Fuente: Altos Estudios Inmobiliarios

Estrategias de captación de inmuebles para venta o alquiler


ESTRATEGIA Nº1: OFICINA O RECOMENDACIÓN DE CLIENTES

* es el método más efectivo y eficiente para captar propiedades
* el cliente está dispuesto a escuchar nuestra propuesta


ESTRATEGIA Nº2: CAPTACIÓN DE PROPIETARIOS POR TELÉFONO

*permite segmentar la estrategia por público
*visualizar propiedades como por ejemplo: carteles de "dueño vende"
*preparar una propuesta de valor diseñada para esa propiedad
*diseñar una estrategia de marketing digital para ofrecer la propiedad


ESTRATEGIA Nº3: PUBLICIDAD TRADICIONAL

*canal uni-direccional en donde el cliente no interactúa (publicidad en diarios, revistas o tv)
*método poco efectivo a menos que se manejen presupuestos muy altos


ESTRATEGIA Nº4: MARKETING INMOBILIARIO OFFLINE

*ferias
*carteles de venta o alquiler
*Open House (ofrecer una visita a la propiedad sin cita previa)


ESTRATEGIA Nº5: MARKETING INMOBILIARIO ONLINE

*es el método actualmente más efectivo para captar propiedades
*web inmobiliaria (nuestra oficina en Internet)
*analizar y segmentar en que lugar captar inmuebles
*armar grupos de Facebook
*chat online
*Social Media (crear una marca a través de las redes sociales)
*Google Adwords (posicionar el sitio web en los primeros lugares de los buscadores)
*grupos de Whatsapp

Claudio Raso

Martillero y Corredor Público

Mayo 2019

RESCISIÓN ANTICIPADA DE UN CONTRATO DE LOCACIÓN DE VIVIENDA

Fuente: Infoleg

     Es el caso del inquilino que quiere rescindir anticipadamente el contrato de locación para vivienda que lo une a un locador por plazo determinado, antes de haberse cumplido los seis meses de vigencia del contrato.

     La normativa que regula esta cuestión viene dada por el art. 8 de la Ley 23091 (Publicada en el Boletín Oficial en Octubre 16 de 1984). El artículo en cuestión dispone: “Resolución anticipada. El locatario podrá, transcurridos los seis primeros meses de vigencia de la relación locativa, resolver la contratación, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador con una antelación mínima de sesenta días de la fecha en que reintegrará lo arrendado. 

     El locatario, de hacer uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, deberá abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar la vivienda y la de un solo mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso”.

     Imaginemos este supuesto. El inquilino (técnicamente denominado locatario) quiere resolver el contrato de locación al mes de haberlo firmado. Supongamos que le surgió un nuevo trabajo en el exterior del que no sabía al momento de alquilar el departamento; la posibilidad prevista por el art. 8 de la ley 23.091 de resolver anticipadamente el contrato locativo podrá ser ejercida “transcurridos los seis primeros meses de vigencia de la relación locativa”. El inquilino que pretende desligarse del contrato deberá pagar los alquileres de los cinco meses restantes hasta el mes seis para poder ejercer la opción resolutoria. Sin cumplir seis meses de antigüedad NO ADQUIERE OPERATIVIDAD LA OPCIÓN RESOLUTORIA INCAUSADA DEL ART. 8 DE LA LEY 23.091. La razón tenida en miras por el legislador al sancionar esta norma está vinculada con la seriedad requerida al inquilino al momento de firmar un contrato de locación. Debe tenerse presente que se está poniendo fin a un contrato vinculante con el propietario veintitrés meses antes del vencimiento del plazo estipulado, motivo por el cual el inquilino estaría obligado a reparar el daño consistente en la pérdida sufrida por el propietario por la falta de ingreso de la prestación debida a su patrimonio (art. 519 Código Civil). Por eso, para expeler cualquier juego avieso de inquilinos se requirió la precondición inexcusable de los seis meses de vigencia. En rigor de verdad, el legislador aspiró a garantizar ocho meses de precio locativo al propietario, acotando la indemnización que correspondería conforme al art. 519 Código Civil. A su vez, esos ocho meses los dividió de la siguiente forma: seis meses para ejercer la opción resolutoria y dos meses de preaviso. La contraprestación de justicia intrínseca a favor del inquilino en la ley, es la indemnización tarifada de un mes y medio o de un mes según la fecha de la opción resolutoria. 

Claudio Raso

Martillero y Corredor Público

Abril 2019

USURPACIONES, TESTIMONIOS Y PROCESO JUDICIAL

Relato de damnificados de delitos de usurpación en el programa Código Penal del canal A24 del día 31 de marzo de 2019. El delito de usurpación en la República Argentina.

Usurpación:  ARTICULO 181 Código Penal

Será reprimido con prisión de seis meses a tres años:

1º el que por violencia, amenazas, engaños, abusos de confianza o clandestinidad despojare a otro, total o parcialmente, de la posesión o tenencia de un inmueble o del ejercicio de un derecho real constituido sobre él, sea que el despojo se produzca invadiendo el inmueble, manteniéndose en él o expulsando a los ocupantes;

2º el que, para apoderarse de todo o parte de un inmueble, destruyere o alterare los términos o límites del mismo;

3º el que, con violencias o amenazas, turbare la posesión o tenencia de un inmueble.

(Artículo sustituido por art. 2° Ley N° 24.454 B.O. 7/3/1995)

     

     Es así que, un propietario cuyo inmueble fue usurpado debe, en principio, efectuar la denuncia; y que, como es un delito de acción pública, puede presentarse como querellante, a efectos de acelerar el proceso. La policía recibe la denuncia y tiene que avisar al juez para que el damnificado se presente como querellante conjunto, eso lo habilita para acelerar la causa. Los jueces ordenan desalojo con el auto de procesamiento; dicho desalojo puede exceder los tiempos que dispone el Código Procesal Penal.

     La usurpación de terrenos y viviendas se convirtió en el último tiempo en una de las principales preocupaciones a lo largo y ancho de Mar del Plata. Por eso, representantes de los barrios Playa Serena, San Patricio, Juramento, Antártida Argentina, Faro Norte, Bosque Peralta Ramos, Punta Mogotes, Constitución, 2 de Abril y Acantilados se reunieron para determinar qué pasos seguir en caso de detectar la ocupación ilegal de un lote.  

       Liliana Ballanti, presidenta de la sociedad de fomento de Alfar, dijo que pese a que “sigue siendo un problema serio, es la primera vez que se está trabajando como corresponde para erradicar este tipo de prácticas”. En ese marco, mencionó la creación de la Fiscalía 12, a cargo de Mariano Moyano, que se ocupará de recibir denuncias e investigar casos de usurpaciones. No obstante, la fomentista subrayó que es necesario que el vecino “asuma el compromiso y denuncie posibles usurpaciones”, más allá de que no se trate del propietario. “Si alguien ve que están cercando un lote y conoce al verdadero dueño, debe llamar al 911 o a la comisaría correspondiente para dar aviso”, explicó, y agregó que una vez en el lugar, el personal policial “se ocupará de verificar la documentación y hacer la averiguación de antecedentes”. 

Para efectuar denuncias:

*Propietarios Usurpados Argentina

*Fiscalía Nº 12 (Mar del Plata)  Juan B. Justo 3655

Claudio Raso

Martillero y Corredor Público C.S.M.

Abril 2019

BOLETO INMOBILIARIO ELECTRÓNICO: PLATAFORMA PARA FACILITAR LA  COMPRA DE PROPIEDADES

Fuente: Indiceprop

     El presidente Mauricio Macri encabezó la presentación del Boleto Inmobiliario Electrónico, una plataforma digital que pretende agilizar la elaboración de la documentación para la compra y venta de propiedades.

     “Este nuevo boleto es una respuesta clara para devolverles lo más valioso que tenemos, que es el tiempo”, dijo el primer mandatario desde el Salón Argentina del Centro Cultural Kirchner (CCK).

     “Estas herramientas se van a potenciar aun más si logramos consolidar el equilibrio macroeconómico” en el país, dijo Macri y consideró que en ese sentido “vamos dando pasos hacia adelante pero tenemos que terminar de consolidar”.

     “Tenemos que trabajar juntos el sector público y privado para simplificarle la vida a la gente. No podemos tener más trámites presenciales”, remarcó Macri.

Según informó la Secretaría de Comunicación de la presidencia, el Boleto Inmobiliario Electrónico es una herramienta que “será de gran utilidad para corredores inmobiliarios, martilleros y escribanos, entre otros sectores vinculados a esta actividad” y fue impulsada tanto por la Secretaría de Vivienda de la Nación como por la Cámara Inmobiliaria Argentina.

     En su discurso, el jefe de Estado destacó que en los últimos tres años un total de 175.000 familias accedieron a créditos hipotecarios, “con esfuerzos y dificultades, pero con la tranquilidad de estar pagando por algo propio que queda para siempre”.

     En ese contexto, Macri dijo que “comprar desde el pozo, es decir antes de que el inmueble se empezara a construir era imposible, no se podía hacer con un crédito, así solo podían comprar los inversores”.Por eso, el Presidente contrastó que “gracias a estas condiciones que estamos generando cada vez más familias van a poder hacerlo” y evaluó que eso “es fundamental porque pasan a ser los inversores de su propia casa y a la vez es una oportunidad para los desarrolladores, las pymes que se dedican a la construcción”.

     Por su parte, el secretario de Vivienda de la Nación, Iván Kerr, dijo que espera que “todas las provincias adhieran rápidamente a esta plataforma innovadora para que este sea verdaderamente un cambio federal”. 

     Subrayó que este tipo de medidas busca “promover la construcción de viviendas, impulsar el área en un sector medio que hoy no accede a financiamiento y a través de este mecanismo del boleto de compraventa” la idea “es poder vender desde el pozo y abaratar el costo final”.

Claudio Raso

Martillero y Corredor Público

Marzo 2019

USURPACIÓN DE INMUEBLES: ARTÍCULO 181 DEL CÓDIGO PENAL

Usurpación:  ARTICULO 181 Código Penal

Será reprimido con prisión de seis meses a tres años:

1º el que por violencia, amenazas, engaños, abusos de confianza o clandestinidad despojare a otro, total o parcialmente, de la posesión o tenencia de un inmueble o del ejercicio de un derecho real constituido sobre él, sea que el despojo se produzca invadiendo el inmueble, manteniéndose en él o expulsando a los ocupantes;

2º el que, para apoderarse de todo o parte de un inmueble, destruyere o alterare los términos o límites del mismo;

3º el que, con violencias o amenazas, turbare la posesión o tenencia de un inmueble.

(Artículo sustituido por art. 2° Ley N° 24.454 B.O. 7/3/1995)

     
     Es así que, un propietario cuyo inmueble fue usurpado debe, en principio, efectuar la denuncia; y que, como es un delito de acción pública, puede presentarse como querellante, a efectos de acelerar el proceso. La policía recibe la denuncia y tiene que avisar al juez para que el damnificado se presente como querellante conjunto, eso lo habilita para acelerar la causa. Los jueces ordenan desalojo con el auto de procesamiento; dicho desalojo puede exceder los tiempos que dispone el Código Procesal Penal.

Claudio Raso

Martillero y Corredor Público C.S.M.

Febrero 2019

ALQUILERES EN LA PROVINCIA DE BUENOS AIRES: ESTIMAN AUMENTOS DE HASTA EL 30% PARA ESTE AÑO

Fuente: Colegio de Martilleros y Corredores Públicos Provincia de Buenos Aires

     Los alquileres en la provincia de Buenos Aires subirán este año entre 25 y 30%, según una estimación del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos bonaerense. La actualización semestral de los nuevos contratos de locación ronda el 15%.

     El vicepresidente de la entidad, José María Sacco, estimó que los ajustes para los próximos meses en el costo de los alquileres "no apuntarán a compensar el retraso frente a la inflación y estarán en niveles acordes a la prevista para el año".

     Advirtió que el año pasado la rentabilidad de los propietarios "cayó 18%" en comparación con el aumento general de precios. Sacco señaló que el costo de los alquileres el año pasado se ubicó "bastante por debajo del nivel de aumentos de los alquileres de propiedades con destino para vivienda".

     "Los alquileres el año pasado subieron entre 25 y 30 por ciento, con lo cual se ajustaron un 18 por ciento por debajo de la inflación oficial", explicó Sacco. Agregó que "durante este año la pauta de incrementos que deberán afrontar los inquilinos será similar a la del año pasado, entre un 25 y un 30 por ciento, también".

     Explicó que ese porcentaje de aumento se ajusta a las previsiones de inflación realizadas para este año por el Presupuesto elaborado por el gobierno nacional, que prevé un nivel de aumentos generales de precios del 23 por ciento y también las proyecciones de las consultoras privadas.

     "El costo del alquiler se rige mucho por el poder adquisitivo y los salarios de la gente, por eso, si bien los aumentos de sueldos estuvieron en torno al 30 por ciento y hubo sectores que lograron mejoras que casi equipararon a la inflación las propiedades no se ajustaron a ese nivel porque las tarifas también inciden mucho en el salario y el presupuesto familiar", explicó Sacco.

     Para el caso de un monoambiente, en tanto, tuvieron un aumento de precios superior. En diciembre el precio promedio fue de $9.705 mientras que doce meses antes era de $7.261, lo que implica una suba de 33,6%.

Claudio Raso

Martillero y Corredor Público C.S.M.

Enero 2019