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RESCISIÓN ANTICIPADA DE UN CONTRATO DE LOCACIÓN DE VIVIENDA
Es
el caso del inquilino que quiere rescindir anticipadamente el contrato de
locación para vivienda que lo une a un locador por plazo determinado, antes de
haberse cumplido los seis meses de vigencia del contrato.
La
normativa que regula esta cuestión viene dada por el art. 8 de la Ley 23091
(Publicada en el Boletín Oficial en Octubre 16 de 1984). El artículo en
cuestión dispone: “Resolución anticipada. El locatario podrá, transcurridos los
seis primeros meses de vigencia de la relación locativa, resolver la
contratación, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador con
una antelación mínima de sesenta días de la fecha en que reintegrará lo
arrendado.
El locatario, de hacer uso de la opción resolutoria en el primer año
de vigencia de la relación locativa, deberá abonar al locador, en concepto de
indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de
desocupar la vivienda y la de un solo mes si la opción se ejercita transcurrido
dicho lapso”.
Imaginemos
este supuesto. El inquilino (técnicamente denominado locatario) quiere resolver
el contrato de locación al mes de haberlo firmado. Supongamos que le surgió un
nuevo trabajo en el exterior del que no sabía al momento de alquilar el departamento; la posibilidad prevista por el art. 8 de la ley 23.091 de resolver
anticipadamente el contrato locativo podrá ser ejercida “transcurridos los seis
primeros meses de vigencia de la relación locativa”. El inquilino que
pretende desligarse del contrato deberá pagar los alquileres
de los cinco meses restantes hasta el mes seis para poder ejercer la opción
resolutoria. Sin cumplir seis meses de antigüedad NO ADQUIERE OPERATIVIDAD LA
OPCIÓN RESOLUTORIA INCAUSADA DEL ART. 8 DE LA LEY 23.091. La razón tenida en
miras por el legislador al sancionar esta norma está vinculada con la seriedad
requerida al inquilino al momento de firmar un contrato de locación. Debe
tenerse presente que se está poniendo fin a un contrato vinculante con el
propietario veintitrés meses antes del vencimiento del plazo estipulado, motivo
por el cual el inquilino estaría obligado a reparar el daño consistente en la
pérdida sufrida por el propietario por la falta de ingreso de la prestación debida
a su patrimonio (art. 519 Código Civil). Por eso, para expeler cualquier juego
avieso de inquilinos se requirió la precondición inexcusable de los seis meses
de vigencia. En rigor de verdad, el legislador aspiró a garantizar ocho meses
de precio locativo al propietario, acotando la indemnización que correspondería
conforme al art. 519 Código Civil. A su vez, esos ocho meses los dividió de la
siguiente forma: seis meses para ejercer la opción resolutoria y dos meses de
preaviso. La contraprestación de justicia intrínseca a favor del inquilino en
la ley, es la indemnización tarifada de un mes y medio o de un mes según la
fecha de la opción resolutoria.
