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CÓDIGO DE ETICA PROFESIONAL PARA MARTILLEROS Y CORREDORES INMOBILIARIOS
por Claudio Raso
Introducción
La palabra ética proviene
del griego ethikos (“carácter”).
Se trata del estudio de la moral y del accionar
humano para promover los comportamientos
deseables. Una sentencia ética supone la elaboración de un juicio moral
y una norma que señala cómo deberían actuar los integrantes de una sociedad.
Por profesión se
entiende una ocupación que se desarrolla con el fin de colaborar con el bienestar de una sociedad.
Para realizar dicha labor es necesario que el profesional (persona que ejerce la misma) actúe con
responsabilidad, siguiendo los requisitos que la ley vigente plantee para el
desarrollo de esa actividad.
El humano se rige por
dos tipos de actos, los actos del hombre y los actos humanos:
Los Actos Humanos:
Son ejecutados consciente y libremente, es decir, en un nivel racional. Son
originados en la parte típicamente humana del hombre, es decir, en sus
facultades específicas, como son la inteligencia y la voluntad.
Estos son el objeto
material de la ética y son los que pueden ser juzgados como buenos o malos
desde el punto de vista de la Moral.
Los Actos del Hombre: Son los que carecen de conciencia o de libertad o de ambas cosas, un ejemplo claro es por ejemplo la digestión, la respiración, etc.
Los actos del hombre
sólo pertenecen al hombre porque él los ha ejecutado, pero no son propiamente
humanos porque su origen no está en el hombre en cuanto a hombre, sino en
cuanto a animal. Estos actos carecen de moral (son amorales) por lo tanto no
pueden juzgarse desde el punto de vista de buenos o malos moralmente, pueden
juzgarse como buenos o malos pero desde el punto de vista fisiológico.
Comportamiento
humano
El comportamiento
humano es el conjunto de actos exhibidos
por el ser humano y
determinados por la cultura,
las actitudes,
las emociones, los
valores de la persona, los valores culturales, la ética, el
ejercicio de la autoridad, la relación, la hipnosis, la persuasión, la coerción y/o
la genética.
El comportamiento de
la persona cae dentro del rango de lo que es visto como lo común, lo inusual,
lo aceptable y por fuera de los límites aceptables.
En sociología el
comportamiento es considerado como vacío de significado, no dirigido a otro
sujeto y por lo tanto una acción esencialmente humana. El comportamiento humano
no puede confundirse con el comportamiento
social que es una acción más desarrollada y que está
dirigido a otro sujeto. La aceptación del comportamiento es relativamente
evaluada por la norma social y
regulada por diferentes medios de control social.
Martilleros
y Corredores públicos
El martillero o
rematador
Será martillero o
rematador quien haciendo profesión de la venta pública adjudica los efectos que
le confían para su venta a la persona que interesada en su adquisición ofrece
mejor precio.
Si no hubiere en esa circunstancia ofertas superiores a la base o esta
hubiese sido formulada, el objeto motivo del remate debe ser adjudicado a
quien aceptó la base o la formuló o a quien planteó la última oferta.
Se deja establecido
entonces:
a) que la función del
martillero o rematador es la oferta pública que ejecutará sobre todo cuanto se
le confíe para vender.
b) que su obligación
es mantener el acto hasta que tenga certeza de que entre el público que escucha
su oferta no hay interesados en pagar más sobre lo que en ese momento está
ofreciendo.
El aumento sucesivo
de ofertas en un remate se llama puja y corresponde a la disputa que se produce
entre el público asistente con el fin de resultar adjudicatario del bien
rematado. A fin de asegurar que en el acto del remate, la puja pueda ser
amplia, es decir que concurra el mayor número de interesados, para lo cual el
martillero o rematador deberá hacer una publicidad adecuada; de no ser así el
acto a realizar no será convocante y en consecuencia no alcanzará los objetivos
que todo oferente persigue: el de obtener el mejor precio, para cuyo logro
deposita toda su confianza en el rematador al que encarga la tarea.
La publicidad
deficiente o la falta de convocatoria por impericia puede interpretarse como
acto de deslealtad a aquella confianza.
La profesión de
martillero o rematador resulta entonces de actos de compraventa. Quien la
ejerce queda colocado entre la oferta y la demanda, en igualdad de posiciones
para quien pretende vender, como para quien aspira comprar.
Los actos de remate
tienen dos orígenes:
a) el privado que es
el aludido precedentemente, en el que el rematador actúa como auxiliar del
comercio y es mandatario de quien le encomendó las operaciones.
b) el judicial en el
que el rematador actúa como auxiliar de la justicia, es decir es delegado del
juez y en consecuencia desempeña una función pública.
El corredor
Es quien adopta por profesión mediar entre los comerciantes o entre
estos y los interesados en adquirir alguna cosa o entre particulares, unos
interesados en vender y otros en comprar, para gestionar y facilitar así las
negociaciones.
Es el agente auxiliar del comercio cuya función específica de mayor
importancia es la de unir la oferta y la demanda; vincular a quien dispone con
quien necesita.
Debe además operar
como asesor de ambas partes.
El corredor,
mandatario por excelencia, cuyo mandato termina al concretarse la operación debe
tener capacidad de interpretar las motivaciones de las partes intervinientes,
con cierta capacidad psicológica. Debe ser honrado, mantener una
correlación de absoluta seriedad con quien vende como con quien compra.
Actuará de manera que
entre ambas partes se mantenga una cordialidad, esencial en las transacciones
comerciales de mutua conveniencia.
No solo debe ser
activo y estar preparado para ofrecer lo que se le encarga, sino para
sobrellevar y hacer frente a las contrariedades propias de su actividad
profesional, es decir que debe ser capaz de lograr la realización del negocio
por persuasión fundada en realidades tangibles y no por cansancio, capaz de
estudiar al adquirente y conocer sus modalidades y motivaciones y debe tener la
seguridad de lo que vende es noble, para que el adquirente tenga esa seguridad.
Debe conocer
integralmente el producto que ofrece, sus cualidades, posibilidades de uso, porque
será el puente de comunicación entre la oferta y la demanda, el consejero que
debe advertir las dificultades que pueden experimentar cualquiera de las partes
contratantes, advirtiendo cuales son las ventajas que uno puede ofrecer y otro
aprovechar si las necesitare. El corredor resulta así de eje de los negocios.
En síntesis, el
corredor será el encargado de acercar la oferta y la demanda, en un mercado
libre y competitivo, en el que vendedores y compradores ofrezcan y adquieran
sin presiones ni engaños, con acabado conocimiento y plena conformidad los
bienes cuya gestión de compraventa se le encomiende. Debe operar más allá de
intereses personales o de beneficios adicionales para sí o para cualquiera de
las partes, es decir que actuará con independencia, equidistante de ambas, con
igual disposición para el vendedor y el comprador y sin más interés personal
que la legítima remuneración a que tenga derecho.
Ética
profesional en los Martilleros y Corredores públicos
"El sentimiento
de la responsabilidad profesional, es un elemento interno que anima el conjunto
de reglas de una profesión más bien que constituir una Regla Legal de esa
Profesión." - JULIEN BONNECASE.
No basta que las
normas de ética sean preexistentes para todo martillero que estime su dignidad,
ejercite rectamente su conducta y proceda con toda la conciencia de su
responsabilidad profesional; no basta que ellas estén en todos los labios, o
sean solamente la expresión doctrinaria de principios básicos que regulen y
saneen en lo que fuera posible el ambiente profesional, sino que es necesario
para hacerlas más efectivas y sentidas, que se exterioricen o concreten en
fórmulas escritas que sirvan de postulados o de guía en el desenvolvimiento
ordinario de la vida profesional y social.
A razón de esto, se
establece el código de ética de los martilleros y corredores públicos que
establece en tres capítulos como deben actuar los profesionales.
Código
de ética del Martillero y Corredor publico
Normativa General
“El presente código
está dirigido a los corredores inmobiliarios que ejercen su actividad en el
ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, estableciéndose las obligaciones
morales de dichos profesionales en el desempeño de su actividad, ya que deben
conducirse conforme a principios éticos inmutables y hacerse moralmente
responsables por aquellos actos que pueden o no sancionarse por el Derecho
positivo vigente, pero que igualmente resultan repudiables en virtud de los
principios de honestidad y corrección de orden supremo y permanente que deben
primar en el ejercicio profesional.
Las normas de Ética
que establece el presente Código, no contradicen otras no expresadas y que
pueden resultar del ejercicio profesional en forma consistente, integra y
digna.
Para la correcta
interpretación de las presentes normas, no debe entenderse que todo cuanto no
está prohibido expresamente, estará permitido ya que dichas normas son
generales y tienden a evitar fallas contra la ética profesional.
Por lo tanto, las
normas expresadas en el presente Código de Ética deben entenderse como la
fijación de principios y reglas que deben gobernar a la profesión de Corredor
Inmobiliario. Porque el ejercicio de la actividad no está encaminada únicamente
a los aspectos técnicos, sino que se ve acompañada de una función socialmente
responsable y respetuosa de la dignidad humana”
El capítulo I, se
refiere a que estas normas expuestas a continuación deben ser cumplidas estén o
no condenadas judicialmente, ya que si lo están socialmente. Además indica que
aquellas que contraríen la moral o ética social que no estén escritas dentro de
este código también deben cumplirse y no tomarse como fallos de la ley.
Expone que no todo lo
que no está escrito en este código es lo correcto
Desarrollo
“1. El
corredor inmobiliario debe ejercer su profesión con decoro, dignidad e
integridad, manteniendo los principios éticos por encima de sus intereses
personales y los de su empresa.
2. Debe
respetar la dignidad de la profesión, rechazando y denunciando las actuaciones
que se supongan ilegales; cualquier negocio que sea deshonesto, corrupto o
impropio y en general todo hecho que represente inhabilidad, incapacidad y
deshonra para la profesión.
3. No
permitirá que al amparo de su nombre, otras personas realicen actividades
impropias del ejercicio profesional, ni participará en negocios incompatibles
con la profesión y con Ley. No debe permitir el uso de su nombre o crédito
profesional, para facilitar, hacer pasible o encubrir el ejercicio de la
profesión por quienes no estén legalmente habilitados para hacerlo.
4. No
avalará con su firma a título oneroso ni gratuito, documentación inherente a la
profesión que no haya sido estudiada, ejecutada o controlada personalmente, o
que sea falsa o no tenga un soporte cierto.
5. Se
abstendrá de prestar servicios profesionales a personas o entidades cuyas
prácticas u honorabilidad estén en contra de los principios éticos o fuera de
la Ley.
6. Dedicará a sus comitentes toda su capacidad y conocimientos, buscando obtener los mejores resultados. Demostrándoles capacidad, información, honradez, gentileza y respeto; procurando que su actividad sirva al bien común y a la economía en general.
7. Mantendrá
el secreto profesional como norma de conducta de todas sus actuaciones
relacionadas con su ejercicio profesional, a no ser que haya autorización de
las partes involucradas para divulgar información. Esta obligación únicamente
cederá ante la necesidad de la defensa personal del profesional cuando sea
objeto de acusaciones por parte de su cliente; pudiendo revelar lo que le sea
indispensable para su defensa y en la medida que su conciencia se lo aconseje.
8. Nunca proporcionará información incorrecta a su comitente o terceros. Debiendo abstenerse de exagerar las condiciones de los bienes de manera que puedan inducir a engaño a los interesados.
9. Deberá
tener presente, como objetivo básico de su ejercicio profesional, la
satisfacción de los intereses de la sociedad a la cual sirve. Considerará que
la retribución por sus servicios no constituye el objeto principal del
ejercicio de su profesión. Asimismo, hará saber a sus comitentes que su labor
será cumplida dentro de las limitaciones impuestas por las leyes y este Código
de Ética, haciendo privar el sano juicio profesional a las pretensiones
desmedidas de los particulares.
10. Sólo podrá conceder, directa o indirectamente, comisiones por la obtención de una labor profesional derivadas de su trabajo, a personas o firmas que sean sus colaboradores en el ejercicio profesional.
11. Actuará
en todo tiempo con la máxima imparcialidad de criterio. Proponiendo los
negocios con claridad, exactitud y precisión y comunicando toda duda razonable
a su cliente.
12. El
cumplimiento de las obligaciones legales y reglamentarias de su profesión, sus
costumbres y modalidades, deben fundarse en normas morales y no sólo en la
coactividad de la ley.
13. No
debe aconsejar ningún acto que por su conciencia no sea conveniente para sus
comitentes; absteniéndose de formular afirmaciones o negociaciones inexactas,
escritos incompletos, aproximativos o contrarios a la verdad. Es responsable de
los errores y omisiones que de sus actos surjan consecuentemente, y deberá
ofrecer espontáneamente el resarcimiento de los daños que, con motivo de ello,
su comitente sufriera.
14. No
debe retener indebidamente documentos o bienes que no sean de su pertenencia.
15. El interés en el provecho pecuniario no debe nunca ser determinante de ninguno de sus actos. La satisfacción del deber cumplido es el mayor premio y estímulo a que puede aspirar. Debe defender su derecho a la digna retribución de su trabajo, teniendo presente siempre que el provecho es un accesorio del fin, y no debe constituir el móvil determinante de su ejercicio.
16. En
su vida privada debe tratar de conducirse con el máximo rigor moral, para
asegurarse la mayor estimación pública.
17. Debe
respetar la ley, las autoridades públicas y cumplir estrictamente las
disposiciones fiscales que graven su profesión.
18. La
asociación con terceros, cualquiera sea la forma legal que adopte, con el
propósito ostensible o implícito de aprovechar su influencia para conseguir
asuntos o ventas, será considerada falta grave atentatoria de la dignidad
profesional y contraria a los principios morales fundamentales que sustentan y
regulan el ejercicio de la profesión.
19. Debe
evitar en lo posible la acumulación al ejercicio de la profesión de cargos o
funciones que puedan comprometer su independencia, insumirle demasiado tiempo o
resultar inconciliable con el espíritu de su profesión.
20. Debe
usar de la publicidad en forma decorosa y digna, acorde con la jerarquía de su profesión;
absteniéndose de realizar propaganda que en forma maliciosa exalte falsas
virtudes o atributos de los bienes que le fueron encomendados.
21. Cuando corresponda debe anunciar que el ejercicio de sus actividades y sus actos están vinculados a los de sus colegas en forma directa o indirecta. Pero evitará tratar con interesados en cuya representación actúa un colega, haciéndolo únicamente cuando éste lo autorice.
22. Cuando
convenga que los gastos por su labor serán a cargo de su comitente, debe limitar
los mismos sin perjudicar el éxito de su cometido. Evitando aquellos que sean
excesivos o injustificados. Asimismo deberá informar y convenir sus honorarios
con sus comitentes o colegas antes de tomar su intervención; fijando la forma
de pago. En caso de divergencia en la apreciación de sus honorarios, ya sea que
el planteo exista entre colegas o con el comitente, deberá recabar la
respectiva estimación del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la
Ciudad Autónoma de Buenos Aires, cuyo dictamen será meramente declarativo e
ilustrativo.
23. Actuará con el máximo decoro frente a sus colegas, absteniéndose de formular críticas y denunciando la existencia de graves irregularidades.
24. Obtendrá y
mantendrá su clientela en base a procedimientos decorosos, evitando la
competencia desleal y el uso de propaganda y participación no compatibles con
la dignidad de la profesión. La cordialidad será su meta para con los colegas,
suministrando cuanto dato pueda ser útil a los mismos. Asimismo se abstendrá de
intervenir en los asuntos confiados a otros colegas sin causa justificada y sin
previo aviso a aquellos; dejando siempre a salvo sus derechos.
25. Percibirá la comisión pactada o que por Ley o por uso y costumbre le corresponda, con prescindencia del mayor precio obtenido, salvo justa causa de gratitud.
26. Los fondos o valores del cliente o colega que, por cualquier motivo, sean percibidos por el corredor, deben ser inmediatamente entregados a aquellos o aplicados al objeto indicado por los mismos. La simple demora en comunicar o restituir será considerada falta grave.
27. Deberá
prestar su concurso personal para el mejor desempeño y logro de los fines del
Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad Autónoma de Buenos
Aires.”
Normas de
Procedimiento
En caso de no cumplimiento con dichas normas expuestas anteriormente,
este capítulo III redacta que serán aplicadas las sanciones de la ley 2.340 (Ley del
Colegio Único de Corredores Inmobiliarios) y supletoriamente será aplicable las
contenidas en el Código Contencioso Administrativo y Tributario de la Ciudad de
Buenos Aires.
Conclusión
Se entiende entonces
que actuar éticamente implica, actuar acorde con las normas y reglas de
comportamiento impuestas por la sociedad que nos rodea, por eso la ética vive
en cada ser humano sea cual sea su profesión y su entorno.
La ética profesional,
por ende, nace de un trabajo al servicio de los demás. Ésta debe vivir en cada
una de las situaciones afrontadas en nuestra vida (social o laboral),
permitiendo así la búsqueda de la excelencia profesional a través de la
honestidad y responsabilidad.
Cabe destacar que la
ética, a nivel general, no impone sanciones legales o normativas, sin embargo,
la ética profesional puede estar explicita en los códigos que regulan una
actividad de cada profesión.
La ética condena lo
que no debe hacerse.
Claudio Raso
febrero 2017
