Claudio Raso Corredor Público Inmobiliario CPI

LA MACROECONOMÍA Y CÓMO AFECTA AL SECTOR INMOBILIARIO

por Claudio Raso

Operaciones inmobiliarias:  cómo se ven afectadas por la incertidumbre económica a través de los años

A partir del año 2002,  la Provincia  de Buenos Aires mostró la peor performance en cantidad de operaciones acumuladas de enero a noviembre.

Según las estadísticas elaboradas por el Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, la cantidad de compraventas otorgadas durante el mes de noviembre fue de 9.177, por un total de $ 3.165.590.524.

Con respecto al mes de octubre de 2014, se puede apreciar como disminuyen  la cantidad de operaciones del 6,8% (9.848 actos) y también una baja del 9,9% en el total de los montos ($ 3.512.520.381). Mientras tanto, con respecto al mismo mes del año 2013, es decir, comparando con un año antes, hubo una caída del 11,8% en las operaciones.

Como se puede apreciar en el siguiente gráfico, los datos van desde el año 2000, hasta el año 2014.

Fuente: Reporte Inmobiliario

Se deduce de este modo, y a la vista de estos resultados, las variaciones a través del tiempo del total de escrituras y las consecuencias de cómo la coyuntura económica del país fue influyendo en la evolución de las operaciones inmobiliarias; vemos claramente en el período 2001 y 2002  las consecuencias de la crisis económica y de qué manera afectó a las operaciones del sector;  y a medida que avanzamos en el tiempo, es evidente una lenta recuperación de las operaciones inmobiliarias hasta el año 2008.  A partir del año 2009 y como consecuencia de la crisis económica mundial, notamos una pronunciada caída de las operaciones (casi a los niveles del año 2003), luego se da un crecimiento de las operaciones hasta el año 2011.  Finalmente, y a partir del año 2012 y hasta la actualidad podemos apreciar un retroceso permanente en las operaciones inmobiliarias.

 Evolución de los créditos hipotecarios:

Según un informe de la consultora Deloitte, desde 2003 los préstamos destinados al consumo multiplicaron su participación. Hoy representan valores cercanos al 40% de la cartera total de créditos mientras que aquellos que financian la adquisición o construcción de viviendas participan sólo del 10%, según datos de Banco Central de enero de 2012.

Esta tendencia se refleja en que Argentina exhibe históricamente uno de los ratios crédito hipotecario/PBI más bajos de la región. La participación de los créditos hipotecarios en la economía del país es inferior al 2%,  aún a pesar del fuerte crecimiento económico en estos últimos años. 

No obstante, recientemente tanto el gobierno nacional como diferentes gobiernos provinciales han anunciado el lanzamiento de planes de créditos para la adquisición de viviendas.

Fuente:  Reporte Inmobiliario

A través de este gráfico, podemos notar cómo las escrituras de compra-venta de propiedades en Capital Federal sufrieron alteraciones importantes, desde la década de 1980 y hasta el año 2014, la coyuntura  económica afectó a las operaciones; podemos ver cambios muy notables a lo largo de los años. Tomando en cuenta la pronunciada caída de las operaciones a partir del  año 2011, y a consecuencia de las medidas económicas implementadas por el gobierno en cuanto a las restricciones para adquirir dólares, se aprecia claramente  la actividad más baja en los últimos 30 años.

Indicador sintético de la actividad de la construcción (ISAC):

Periodo	Trimestre	Acumulado		2009	1º	1,9
2003	1º	13,9			2º	-1,1
	2º	4,6			3º	2,7
	3º	5,5			4º	-1,3
	4º	9,8		2010	1º	7,8
2004	1º	9,4			2º	1,9
	2º	-2,9			3º	-0,8
	3º	0,1			4º	6,5
	4º	4,6		2011	1º	2,1
2005	1º	5,8			2º	2,9
	2º	4,5			3º	-1,6
	3º	7,2			4º	1,0
	4º	8,2		2012	1º	-0,2
2006	1º	1,5			2º	-4,2
	2º	4,0			3º	-1,7
	3º	2,3			4º	1,3
	4º	-1,7		2013	1º	5,9
2007	1º	0,6			2º	0,5
	2º	3,7			3º	-0,9
	3º	3,3			4º	-0,9
	4º	3,6		2014	1º	-1,6
2008	1º	-2,0			2º	1,7
	2º	2,2			3º	1,5
	3º	2,5			4º	0,5
	4º	-7,1		2015	1º	1,6

Tasa de empleo:

Periodo	Tasa de empleo		1 Trim.   2009	42,3
1 Trim.   2003	36,3		2 Trim.   2009	41,8
2 Trim.   2003	37,4		3 Trim.   2009	41,9
3 Trim.   2003	38,2		4 Trim.   2009	42,4
4 Trim.   2003	39,1		1 Trim.   2010	42,2
1 Trim.   2004	38,9		2 Trim.   2010	42,5
2 Trim.   2004	39,4		3 Trim.   2010	42,5
3 Trim.   2004	40,1		4 Trim.   2010	42,4
4 Trim.   2004	40,4		1 Trim.   2011	42,4
1 Trim.   2005	39,4		2 Trim.   2011	43,2
2 Trim.   2005	40,1		3 Trim.   2011	43,4
3 Trim.   2005	41,1		4 Trim.   2011	43
4 Trim.   2005	41,3		1 Trim.   2012	42,3
1 Trim.   2006	40,7		2 Trim.   2012	42,8
2 Trim.   2006	41,8		3 Trim.   2012	43,3
3 Trim.   2006	41,6		4 Trim.   2012	43,1
4 Trim.   2006	42,1		1 Trim.   2013	42,2
1 Trim.   2007	41,7		2 Trim.   2013	43,1
2 Trim.   2007	42,2		3 Trim.   2013	42,9
3 Trim.   2007	42,4		4 Trim.   2013	42,7
4 Trim.   2007	42,1		1 Trim.   2014	41,8
1 Trim.   2008	42		2 Trim.   2014	41,4
2 Trim.   2008	42,2		3 Trim.   2014	41,3
3 Trim.   2008	42,1		4 Trim.   2014	42,1
4 Trim.   2008	42,6		1 Trim.   2015	41,4

Análisis y evaluación:

Tomando como referencia desde el 1er trimestre del año 2003 al 1er trimestre 2015 observamos que en el caso del índice de empleo el pico más alto se da en el 3er trimestre del 2011 con un 43,4%. El índice más bajo de empleo lo identificamos en el 1er trimestre del 2003 momento en el que comienza a crecer (36,3%).

En el caso del acumulado en la actividad de la construcción el pico más alto de crecimiento lo identificamos en el 1er trimestre del 2003 con el 13,9. Y el índice más bajo se da en el 4to trimestre del 2008 con un decrecimiento del -7,1.

A partir de estos datos, podemos reconocer que mientras hubo un crecimiento del empleo a partir del año 2003, la actividad de la construcción ha decrecido. 

Conclusiones:

              

               A través de este trabajo de investigación, podemos ver con claridad como la coyuntura económica del país, afectó y afecta directamente a las operaciones en el sector inmobiliario; se aprecia claramente en los gráficos los efectos de las políticas económicas en lo que respecta al otorgamiento de créditos hipotecarios, restricciones para adquirir dólares, tomando en cuenta que esta moneda es principal referencia para la compra-venta de propiedades; los costos de la construcción y las dificultades de la gente para acceder al crédito que le permita tener su vivienda propia, sumado todo esto a los efectos de la crisis económica mundial en el año 2009, y en consecuencia un contexto recesivo que afecta a todo el sector inmobiliario desde entonces.

Claudio Raso

febrero 2017